不動産売買契約の違約金について解説！発生する場合や相場、決め方など

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

不動産売買において、一度契約を結ぶと「法的拘束力」が発生します。

そのため万が一解約となってしまった場合は、相手方に違約金を支払わなくてはいけません。

そこで今回は、不動産に関する違約金や相場などについて詳しく解説します。

不動産売買契約における「違約金」とは？

不動産売買契約では、正当な理由ではなく自身の都合でそれを破った場合、その債務を履行しない当事者が他方の当事者に対して、一定額の金銭を支払わなければならないと定められています。

この際に発生する損害賠償金が「違約金」。

不動産売買契約書では、売買代金の一定割合を違約金とする条項をつくり運用しています。

当事者に債務不履行があった場合、その相手方当事者が請求できる損害賠償額を予め決めておきます。

損害賠償は実際の損害額の大小に関わらず損害賠償の予定額を決めておくことで、現場では、トラブルの防止に役立っています。

不動産売買契約で違約金が発生するケース例

不動産売買契約で違約金が発生するケースは、次のような場合です。

• 不動産会社と媒介契約を結んでいる期間内に、自己都合で契約破棄する
• 売買契約を締結したあとに自己都合で解除する
• 契約書の内容に違反する行為を取った

ただし解除を申し出るタイミングによって、ペナルティが異なります。

相手方が履行に着手する前であれば、買主は「手付放棄」売主は「手付倍返し」によって契約を解除することができ、違約金は発生しません。

一方で、すでに相手方が履行に着手していた場合は、契約違反による違約金が発生します。

また、不動産会社との媒介契約の途中破棄による違約金についても、すべてのケースで発生するわけではありません。

一社のみにしか仲介依頼できない「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の場合は違約金が発生しますが、複数者に仲介依頼できる「一般媒介契約」では違約金は発生しません。

違約金はケースによって発生する条件や種類などが異なりますので、事前にしっかり理解しておきましょう。

不動産会社を味方につけよう！違約金の上限・相場や決め方

損害賠償は実際の損害額の大小に関わらず違約金の賠償予定額を決めておくことで、トラブルの防止に役立ちます。

例えば売買契約で賠償予定金額が2,000万円と定められていた場合、実際の損害額が1,000万円でも、相手側に2,000万円まで請求できます。

逆に損害額が3,000万円でも請求できるのは2,000万円までとなり、損害額まで請求できないことになります。

不動産売買契約書に約束された違約金は、例え裁判所でも覆すことはできません。

そのためにも違約金の上限や相場、決め方のポイントを知っておきましょう。

違約金の上限

違約金は上限を設けて規制している場合があります。

宅建業者が売主となる不動産売買契約では、違約金の上限を売買代金の20％として上限を定め、規制されています。

これは買主側が素人のため、買主側を保護する目的で設けられた措置です。

仮に20％を超える損害額を定めても超える部分は無効となります。

違約金の相場

違約金の金額は不動産売買契約書の違約金条項に記載されています。

一般的な相場は、売買契約金額の20％程度で決められていることが多いようです。

違約金の決め方のポイント

違約金を決めずに契約を結ぶこともできますが、事前に話し合いや書面で賠償予定金額を残していないと、いざというときにトラブルになりやすくなります。

あらかじめ売主や買主が契約不履行を起こした場合に備え、起こりうる損害の予想から違約金を決定して金額を契約書に記載しておくことが大切です。

不動産売買では、取引に慣れていない個人間だけで売買契約を結ぶと、契約書の内容自体に不備が発生することも。

そのため、土地や建物といった不動産に関する専門的な知識や、起こりうる事故を想定できるだけの経験が求められます。

不動産の売却を成功させるには信頼できる不動産会社を探して仲介依頼し、味方になってもらうことが大切です。

不動産売買契約の違約金は事前に確認しておくことが大切！

不動産売買契約では、正当な理由ではなく自身の都合でそれを破った場合、その債務を履行しない当事者が他方の当事者に対して違約金を支払わなくてはいけません。

実際の損害額の大小に関わらず違約金の予定額を事前に決めておき、双方が確認しておくことで、トラブルの防止に役立ちます。

あらかじめ違約金を決定して金額を契約書に記載しておきましょう。

不動産売買契約時には不動産に関する専門的な知識や、起こりうる事故を想定できるだけの経験を持つ不動産会社を見つけて味方になってもらうことも大切です。

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