不動産売却の売買契約の注意点を解説！契約書のチェックポイントも

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

不動産売却のために売り主と買い主で結ぶ契約のことを不動産売買契約といい、契約締結の際には不動産売買契約書のやりとりが行われます。

不動産売買契約は高額な取引のため慎重に進めたいものです。

そこで今回のコラムでは、不動産売却で売買契約を結ぶ際の注意点を解説します。

売買契約における契約書の必要性や契約書で必ずチェックしておくべき点などもあわせてお伝えしますので、ぜひ頭に入れておいてください。

不動産売却の不動産売買契約書とは？売買契約を結ぶ流れも

不動産売買契約書とは、不動産売買契約の際に取り交わされる書類です。

契約書には取引金額や引き渡し日のほか、権利関係の取り扱い、契約解除やトラブルが起こった際のルールなどが明記されます。

売買契約を交わす時期は、買い主・売り主間で、価格の他に契約条件の調整が終了したらその証として交わすことになります。

売買契約の締結を含む、不動産売却の流れは以下の通りです。

1. 不動産会社へ売却の相談をする
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 売却活動を行う
4. 買い主を決定し、買い主から「買い付け申し込み」を受ける
5. 売買契約と重要事項説明書を準備する
6. 重要事項説明を行い契約書を交わして売買契約を締結し、手付金を受け取る
7. 残金の決済を受け、物件を引き渡す

不動産売買はさまざまな取り決めのもとで進められる不動産取引です。

細かな取り決めの内容を明文化することで、不測の事態が起こったときにも「言った」「言わない」などのトラブルにならずスムーズに対応できるよう、契約書が作成されます。

不動産売買契約書は、不動産会社が作成するのが一般的。

実は、不動産売買契約において契約書の作成は義務ではありませんが、不動産会社が不動産売買を仲介した場合には、不動産会社は不動産売買契約書を交付することが宅地建物取引業法37条にて義務付けられています。

なお、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する際には、売り主と不動産会社、買い主と不動産会社との間で「媒介契約」を結ぶ必要があり、その際には媒介契約書を取り交わします。

媒介契約の種類やそれぞれの内容、契約時の注意点は「不動産売却の媒介契約とは？種類や選び方、契約時の注意点もご紹介」のコラムで詳しくご紹介しています。

不動産売買契約書のチェックポイント

不動産売買契約は一度結ぶと、簡単に解除することはできません。

契約条件やトラブル時の対応やルールなどを不動産会社主導により売り主・買い主間で取り決めて契約書に記載し、記載内容が間違っていないか確認して契約を進めましょう。

不動産売買契約書を確認する際は、特に以下の点をチェックしてください。

• 物件情報（住所、面積、権利者など）
• 売買価格、手付金額、支払日
• 物件に賃借権や抵当権がついている場合は、抹消についての決めごと
• 物件の引き渡し日、所有権の移転日
• 税金や管理費の清算方法
• 住宅ローン特約の有無
• 付帯設備の一覧と状態（付帯設備の有無、故障不具合の有無や修繕履歴）
• 契約解除の条件
• 引き渡し前に災害などが起こった場合どうするか
• 契約違反による契約解除の違約金の取決め
• 契約不適合責任の責任期間
• その他個別に定めた条件や特約など

不動産売買契約書の記載内容や様式にルールはありませんが、上記の点が抜けていないかのチェックをして、わからないことは仲介会社に確認していきましょう。

不動産売却の契約時に知っておくべき注意点

不動産売買契約は高額な取引です。

トラブルを避けるためにも、以下の注意点について知っておきましょう。

契約を解除するには条件がある

不動産売却では、一度締結した売買契約を必ず完了しなければいけないということはありません。

売り主・買い主にやむを得ない事情があれば、契約後（売買契約から所有権移転までの間）であっても売買契約の解約が可能です。

ただし、売買契約解約時はその段階によって違約金が発生するケースがあるため注意してください。

契約解除のパターンは主に以下の6つがあります。

①手付解除

売り主・買い主どちらかの都合による解除です。

売り主都合の場合は手付金の倍返し、買い主都合の場合は手付金の放棄をして解除をする形が多いです。

②危険負担による解除

売買契約締結後、引渡前に、売り主または買い主の責任で不動産の滅失・損傷が発生した場合、これについて責任を負う売り主または買い主が契約違反の責任を負うことになります。

これに対して、売り主と買い主のどちらの責任ともいえないような理由によって不動産が滅失・損傷した場合の問題を「危険負担」といい、売買契約書の条項の表題として記載することが多いです。

③契約違反による解除

売り主・買い主のどちらかが契約違反をしたことによる違約解除です。

手付金の倍返しまたは放棄に加え、違約金の支払いを契約に盛り込むことが一般的です。

④契約不適合責任による解除

契約不適合責任とは、売買の目的物が契約の内容に適合しない場合や契約条件を満たさない場合に売り主が買い主に対して負うことになる責任のことです。

取引対象不動産に不具合や数量・品質・種類など、契約目的と異なる内容があった場合、売り渡す物件の構造に問題があった場合など、契約目的を果たせないケースが該当します。

売り主に契約不適合責任がある場合、売買契約の目的が実現できないことになるので、買い主に契約の解除権が発生します。

契約解除には損害賠償請求も加わることがあり、売り主は誠実な取引と対象不動産の状況を正確に買い主に伝える必要があります。

⑤住宅ローン解除

買い主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に、契約を白紙解除できるとしたものです。

せっかく契約し手付金も支払ったけれど、住宅ローンが通らなかったという買い主を保護するための条項です。

但し、表記融資金の欄に記入されたローンについてはローン条項の適用があり、記入されないローンについてはローン条項の適用がない（現金扱いになる）ということを理解しておき、何でも白紙解約できる訳ではないことを理解しておきましょう。

※申し込み予定の住宅ローンが3つあるならば、その内容を記載する必要があります。

⑤合意解除

売り主・買い主の話し合いと合意によって解除するものです。

手付金の種類

手付金は、売却金の一部を契約締結時に買い主が売り主に支払うものです。

金額は売り主と買い主の話し合いで決められますが、売却金額の5～20％程度が一般的です。

手付金には以下の3つの種類があります。

• 契約成立の証明とする「証約手付」
• 契約解除時に倍返し、または没収する「解約手付」
• 契約違反があった場合に没収する「違約手付」

売り主が注意すべき契約不適合責任

契約不適合責任は、不動産売買契約で売り主が特に注意したいものです。

契約不適合責任とは、契約時に説明がなかった不具合が見つかった場合、買い主は売り主に対して修繕や損害賠償を請求できるというもの。

売り主がその不具合を知っていたかどうかは問われません。

契約不適合責任の対象となり得る不具合は、雨漏りやシロアリ被害、設備の不具合、構造上主要な部分の腐食など。

売り主自身も気づいていない不具合も対象になるので、売却前にはホームインスペクションなどで建物の状態を確認し、把握した不具合はすべて契約書に記載しましょう。

どこまでを記載すべきか迷う場合は不動産会社へ相談することをおすすめします。

なお、不動産会社へ売却する不動産買取の場合は、契約不適合責任は免責されるのが一般的です。

これらの3つのポイントについても、契約ごとに売り主と買い主で取り決めを行い、売買契約書や重要事項説明書へ明記されます。

不動産売却で契約時の注意点と契約書のチェックポイントを知ろう

不動産売却は高額な取引ですから、トラブルを防ぐためにも取引条件や解除条件などを細かく取り決めることが大切。

不動産売買契約書は取引における条件や取り決めを明文化し、トラブルを防ぐ役割を持っています。

不動産売買契約書は不動産会社が作成してくれるのが一般的ですが、買い主と取り交わす前には物件の詳細や取引条件、特約、解除条件などが抜け漏れなく記載されているかしっかりチェックを。

不動産売買契約を結ぶと簡単に解除はできないので、注意点を押さえながら慎重に契約を進めましょう。

不動産売買契約で特に注意したいのは解除条件や手付の種類、さらに売り主側では契約不適合責任についてもしっかり理解しておきましょう。

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