不動産売却みんなのQ&A

2020.10.28 売却に係る経費

土地の売却方法について

お問合わせ【Ｎｏ．88】
土地の売却についてご相談したいと思います。
両親が将来、家を建てようと30年以上前に購入した土地があるのですが
現在、父の趣味の畑程度にしか使用しておらず
資産としてはほとんど活用できていない状況です。
現在は父が固定資産税を支払っているのですが
引き継ぐ私は使ってもいない土地に税金を払い続ける意思がありません。
父も高齢のためこの際、売却し資産を有効活用したいと考えています。

敷地面積は５００坪あまり
固定資産上の現況地目は田と畑で２５０坪、土盛をした雑種地が２５０坪ほどです。
簡易査定をしてもらったところ１０００万程度とのことでしたが
当方の土地より条件（駅やスーパーからの距離など）が良くない土地が
坪８万円～９万円程度で販売されています。

現状のまま不動産会社に売却したほうがいいのか
コストをかけても更地に造成したほうが高く売れるのかを教えてください。

以上

回答【Ｎｏ．88】
ご質問の内容は、５００坪の土地の売却方法についてですね。
この土地が市街化区域などで家が建てられる地域として回答致します。

簡易査定の1000万円程度の査定価格は、不動産業者が土地を仕入れて、
宅地分譲などを行う目的で購入する金額だと思います。
そのままで売却するか、コストをかけて更地に造成して売却するかのご相談ですが、
それぞれメリット・デメリットがあります。

■現状のままでの売却
＜メリット＞
・一括で売却できる。時間がかからない。売れ残る心配がない。
・売却にさいしての経費(宅地造成費用等)がかからない。
＜デメリット＞
・売却価格が低くなる。不動産業者は土地を加工し、利益を上げるために、仕入れます。
仕入れ価格になるため、価格は最終消費者に売却する価格より低くなります。

■造成して売却
＜メリット＞
・宅地化して、最終消費者に売却するため、周辺の宅地の相場での売却が可能。
＜デメリット＞
・宅地造成費用等の経費がかかる。自己資金がない場合は、借入などのリスクが発生する。
・開発許可の申請など、各種の許認可業務など専門的な知識が必要になる。
・最後の１区画が売れて最終的な収支計算ができ、それまでは売却総額が確定しない。

※注：自ら複数宅地に造成して、１区画ごと、宅地分譲することは、
「反復継続」して土地を売却することになり、宅地建物取引業法により、
宅地建物取引業者になることが必要となります。
複数宅地に造成して、宅地分譲するには、不動産業者と業務提携するなどして、
不動産業者が売主になるような工夫が必要です。

■アドバイス
アドバイスとしては、コストをかけて造成して売却することは、「宅地分譲事業」を
行うことになります。「事業」を行うことは、うまくいけば利益を伴いますが、
その反面失敗する「リスク」が伴います。
また、宅地建物取引業法により、一般の方が反復継続して土地を販売することは
禁止されています。

一般の個人の方がまとまった土地を売却するには、リスクを無くし、一括して全部が
売却できる方法が安全で安心できる売却方法だと思います。

より高く売却するために、より多くの購入希望業者に声をかけて、より高い金額を
提示して頂ける相手を見つける努力をしましょう。