契約前に知っておきたい！不動産売買トラブル回避法

１不動産売買トラブルの現状と原因

購入者側と売却者側が抱える一般的な課題

不動産売買は、多額の費用が伴うため、購入者側も売却者側も様々な課題を抱えがちです。購入者側では、「希望条件に合った物件が見つからない」「価格が予算を超える」といったケースが少なくありません。一方、売却者側では「適正な価格でマンションを売却できるか」「査定結果に納得できない」といった悩みが挙げられます。こうした課題の多くは、初期の段階で適切な相談や見通しを立てることで軽減できる可能性があります。

契約内容にまつわる誤解と曖昧さのリスク

不動産売買において、売主、買主（顧客側）にとって契約書類には専門用語が多く十分に理解されていないことがトラブルの原因となることがあります。取引を任せるための媒介契約の種類や土地・建物の権利関係、接道条件による建築制限、境界の明示等、に関して仲介会社の説明が理解できていないのにスルーしてしまった場合、不明確な契約条項が含まれている場合、契約後に売主買主間の意見の食い違いや紛争に発展することがあります。特に初心者にとって関係書類は専門用語が多く難しい表現に感じられるため、専門家のサポートを利用することが重要です。

また、2020年の民法改正によって「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められています。この改正により、売却者は契約内容に合わない物件状態について、契約後、修理費用の請求や損害賠償請求を受ける可能性があるため、契約内容を把握しておくこと、わからない用語は仲介会社に説明を求めることがさらに重要となっています。

不動産売買トラブルの主な事例

代表的なトラブル事例としては以下のようなものがあります：

購入者が物件の隠れた欠陥（契約不適合責任対象となる瑕疵）を見落とし、後日修繕費が発生するケース。

売却者が、物件状況確認書や重要事項説明書に記載すべき内容を漏らし、契約解除や損害賠償請求を受けるケース。言った言わないにならぬよう必ず事実を明記することが大事です。

売買金額に関する合意の不備や支払いスケジュールのトラブル。

これらの事例は、契約書や重要事項説明書を十分に確認し、適切な知識を備えることで防ぐことができます。

２トラブルを未然に防ぐために契約前に確認すべきポイント

重要事項説明書の確認と理解の徹底

不動産売買において、重要事項説明書は取引の基盤となる非常に大事な資料です。この文書には、契約する物件やその周辺環境、法的な制約条件などが詳細に記されています。不動産会社の担当者から説明を受ける際には、内容をしっかり理解し、不明点についてはその場で質問することが大切です。特にマンションの売却や購入を相談する際、管理費や修繕積立金などの費用項目も確認しておきましょう。

さらに、中古物件に関しては「建物状況調査（インスペクション）」を活用することをおすすめします。インスペクションは、物件の劣化状態や修繕履歴を専門家が診断する制度であり、契約前の安心感を強化します。国土交通省が推奨する調査で、不動産会社を通じて依頼可能です。

土地や建物の権利関係の明確化

土地や建物の権利関係が曖昧なまま進めると、のちに不測の事態が発生することがあります。特に共有名義や相続物件の場合、売却にかかる手続きが複雑になりがちです。不動産会社や司法書士に相談を行い、登記情報をしっかり確認して所有権の状況を明確にしておきましょう。マンションの場合は、専有部分だけでなく共有部分の権利についても把握することが必要です。

3不動産取引における専門家の役割を知る

不動産会社の選び方と媒介契約の理解

不動産会社の選び方は非常に重要です。適切な業者を選ぶことで、売買トラブルを未然に防ぐことができます。選ぶ際には査定価格のみで選ぶのではなく、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」契約の違いを理解し、自分の希望に合った契約形態を選ぶことが重要です。また、複数の会社に査定を依頼し、総合的に比較するのがおすすめです。

司法書士・土地家屋調査士に依頼できること

司法書士は登記手続きや法的トラブルを防ぐ役割を果たします。一方、土地家屋調査士は物件の境界や面積を測量し、不動産状況を正確に把握するために重要です。不動産売買をスムーズに進めるために、これらの専門家のサポートを活用しましょう。

4契約後に起こり得るトラブル事例と対処法

売買後の瑕疵（かし）に関するトラブルと保証責任

契約後に発生する可能性が高いトラブルは、瑕疵（隠れた欠陥）によるものです。不動産売却では「契約不適合責任」の内容や保証期間を事前に確認しておくことが重要です。また、売却前に建物状況調査（インスペクション）を実施し、購入者に物件状態を正確に説明することで、トラブルを事前に防ぐことができます。

5トラブル回避に向けた不動産売買の成功マニュアル

契約時に留意したいチェックリストの活用

契約時には、以下のチェック項目を確認することで、不安やトラブルの可能性を大きく減らせます。※大事なことは、わからないことをわからないまま任せるということをしない、ということです。平易な言葉で説明できる営業担当を選ぶというのもポイントです。

契約不適合責任の範囲と保証期間の確認。

支払いスケジュールや違約金規定の明記。

鍵の引渡しタイミングや方法。

管理規約や修繕積立金に関する詳細情報（マンション取引の場合）

共有部分や境界線に関する合意。