不動産売却後の確定申告で使う必要書類は？控除についても解説
こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出たら、翌年の2月～3月に確定申告が必要です！
確定申告ではいろいろな書類を揃えなくてはいけないのですが、確定申告が初めての方などは何から準備をしていいのかわからず、困ってしまうこともあるのではないでしょうか？
そこで今回のコラムでは、不動産売却の確定申告の必要書類を網羅して紹介！
一般的な譲渡所得の申告で必要な書類のほか、不動産売却の確定申告で利用できる特例とその必要書類も紹介しますね。
不動産売却で確定申告が必要なケース
不動産売却で確定申告が必要なケースは、主に以下の3つです。
- 不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合
- 不動産売却で利益（譲渡所得）が出て、税金の特例や控除を受けたい場合
- 不動産売却で赤字になり、税金の特例を受けたい場合
確定申告とは、1年間の所得を全て申告して、それに対する税金を計算・申告・納付する制度です。
不動産売却で出た利益は「譲渡所得」といい、譲渡所得税の対象ですから、利益が出た場合は必ず確定申告をしなくてはいけません。
一方、不動産売却で赤字になった場合には、譲渡所得税はかかりませんので確定申告の義務はありません。
ただし、ケースによっては特例を適用させることでほかの税金を抑えられる可能性があり、特例の適用のためには確定申告が必要となります。
不動産売却で確定申告が必要なケース・不要なケースの詳細や、確定申告の流れはこちらのコラムでも詳しくご紹介しているので、あわせてご覧ください。
不動産売却後の確定申告に必要な書類
不動産売却の確定申告では、売却で得た利益（譲渡所得）を自分で計算して申告します。
譲渡所得は【譲渡所得＝不動産の売却収入－（取得費＋譲渡費用）】で計算するため、確定申告では申告書のほかに取得費と譲渡費用がわかる契約書や領収書などが必要です。
※取得費：売却した不動産を取得するためにかかった費用
※譲渡費用：不動産を売却するためにかかった費用
主な必要書類は以下の10点です。
- 確定申告書B第一表・第二表
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 不動産購入時の売買契約書
- 不動産の取得にかかった費用の領収書
- 不動産売却時の売買契約書
- 不動産の譲渡費用の領収書
- 登記事項証明書
- 本人確認書類
- 源泉徴収票
それぞれの書類の内容や入手方法などを確認していきましょう。
①確定申告書B第一表・第二表
1年分の所得や控除などを記入する書類です。
AとBがあり、譲渡所得がある場合はBを使います。
様式は最寄りの税務署で入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードしたり、国税庁の確定申告書作成コーナーで直接作成したりすることもできます。
②確定申告書第三表（分離課税用）
不動産売却で得た譲渡所得を記入する書類です。
譲渡所得は分離課税といって、給与所得などの総合課税とはわけて所得税を計算します。
こちらの様式も税務署や国税庁のホームページから入手、国税庁の確定申告書作成コーナーで作成できます。
③譲渡所得の内訳書
不動産情報や売却額、取得費、譲渡費用などを記載する書類です。
様式は不動産売却後に国税庁から郵送されます。
国税庁ホームページでダウンロードしたり、確定申告書作成コーナーで作成したりすることもできます。
④不動産購入時の売買契約書
売却した不動産を購入した際の売買契約書です。
取得費として購入費用を確認するのに使用します。
ご自身で保管しているはずなので、早めに探しておきましょう。
⑤不動産の取得にかかった費用の領収書
不動産の取得費を計算、証明するために使用します。
不動産購入時の仲介手数料や登記費用、印紙税、測量費用、不動産取得税などが取得費として計上できるので、領収書を探しておきましょう。
⑥不動産売却時の売買契約書
不動産売却での売却価格を証明するために使用します。
⑦不動産の譲渡費用の領収書
不動産の譲渡費用の計算、証明のために必要です。
仲介手数料、印紙税、登記費用、解体費用などが譲渡費用として計上できます。
⑧登記事項証明書
不動産の所在地や権利情報などが記載された書類です。
不動産の住所を管轄する法務局に申請をして入手します。
⑨本人確認書類
免許証や保険証の写しなど、本人確認のための書類です。
⑩源泉徴収票
確定申告では全ての所得を申告するため、給与所得や控除を確認するために必要となります。
添付は不要です。
なお、「④不動産購入時の売買契約書」「⑤不動産の取得にかかった費用の領収書」「⑥不動産売却時の売買契約書」「⑦不動産の譲渡費用の領収書」は、確定申告では原本ではなくコピーを添付します。
不動産売却は特例適用で控除が可能！必要書類は？
不動産売却では税金の特例を適用させることで、譲渡所得を控除するなどして税金を抑えることができます。
特例を適用させるために確定申告で提出が必要となる書類をご紹介します。
①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームの売却では、特例適用の要件を満たす場合に所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までを控除できます。
【必要書類】
- 戸籍の附票など：すでに引越し済みの場合に住んでいたこと（住所）を証明するため
※参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
②被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続した空き家の売却では、一定の要件に当てはまる場合に譲渡所得から最高3,000万円までを控除できます。
【必要書類】
- 自治体から交付された被相続人居住用家屋等確認書：被相続人が住んでいたことを証明するため
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
※参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
③マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームの売却で条件を満たす場合には、譲渡所得の税額が通常よりも低い税率で計算されます。
【必要書類】
- 戸籍の附票など：住んでいたこと（住所）を証明するため
- 登記事項証明書
※参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
④特定のマイホームを買い換えたときの特例
マイホームの買い替えで条件を満たす場合、譲渡所得税の課税を次回の不動産売却時にまで繰り延べられます。
【必要書類】
- 戸籍の附票など
- 購入した不動産の登記事項証明書または売買契約書の写し
- 耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写しなど（購入不動産が築25年以上の場合に必要）
※参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
⑤マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
自宅の買い替えで赤字（譲渡損失）が出た場合、条件を満たせば損失を同じ年のほかの所得から差し引けます（損益通算）。
その年に控除しきれなかった分は、売却の翌年以後3年間で繰り越して控除可能です。
【必要書類】
- 戸籍の附票など
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）
- 登記事項証明書、売買契約書の写しなど（売却分）
- 登記事項証明書や売買契約書の写しなど（新居分）
- 年末における住宅借入金等の残高証明書（新居分）
※参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」
⑥特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅ローンのある家の売却で赤字（譲渡損失）が出た場合、条件を満たせば損失を同じ年のほかの所得から差し引けます（損益通算）。
その年に控除しきれなかった分は、売却の翌年以後3年間で繰り越して控除可能です。
【必要書類】
- 戸籍の附票など
- 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5の2用）
- 登記事項証明書や売買契約書の写しなど（売却分）
- 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書
※参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」
⑦相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続した不動産の売却で一定の期間内に譲渡した場合に相続税額のうち、一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。
【必要書類】
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
※参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
特例を利用すれば、譲渡所得を抑えたり損益通算をしたりできるため、節税が可能です。
適用できる特例がないか売却前によく確認し、必要書類は早めに準備しましょう。
不動産売却の確定申告の必要書類を確認！早めに準備を
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合や、赤字（譲渡損失）でも税金の特例を利用したい場合は確定申告が必要です！
不動産売却の確定申告の必要書類は、確定申告書B第一表・第二表、確定申告書第三表（分離課税用）、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書のほか、売買契約書や取得費・譲渡費用の領収書などです。
取得費・譲渡費用をできるだけ正確に計上することで、譲渡所得を減らして税金を抑えることができます。
また、税金の特例を適用させることができれば、譲渡所得を控除するなどして税金を抑えることも。
それぞれ、特例の適用条件を満たすことを証明する書類の添付が必要になります。
必要書類は自分で保管しているものもあれば、自治体の窓口や法務局で申請して取得するものもあります。
必要書類を確認し、早めに準備をしておきましょう。
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