実家を売却するタイミングはいつ？判断ポイントやメリット・デメリットも

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

高齢の親の終活や、親が亡くなったあとの対応として、「実家の売却について考えなくては…」と思っている方はいませんか？

実家が空き家になってから放置するのはリスクがあるため、良いタイミングで売却するのがおすすめ。

今回は実家を売却するタイミングについて解説します。

売却のタイミングとしてはどんなものがあるかと、その中でも「相続前」「相続後」の2つのタイミングに分けて、メリット・デメリットを掘り下げて紹介します。

実家の整理や売却のタイミングに悩んでいる方はぜひご覧ください。

実家を売却するタイミングは？空き家にするリスクも確認

親が高齢になってくると、今後病院や施設に入ったり亡くなったりしたときに実家をどうすべきか考えておく必要があります。

親が家を出たあと誰も住む予定がない場合、売却するのがおすすめです。

実家の売却は、以下のようなタイミングをきっかけに判断する方が多いでしょう。

• 入院・施設入居・亡くなるなど、親が家を出たとき
• 不動産市場が活発で買い手が付きやすいとき
• 金利が低く住宅ローンを組みやすいとき
• できるだけ築年数が浅いうち
• 春の新生活に向けて住宅需要が高い1～3月頃

不動産全般の売却のタイミングについてはこちらのコラムでも詳しくご紹介しています。

不動産売却に適さないタイミングや注意点もご紹介していますので、あわせてチェックしてみてください。

不動産売却のタイミングはいつがおすすめ？適さない時期もチェック！

実家を空き家にするリスク

愛着のある実家を売却することをなかなか決断できず、とりあえず空き家にしておこうと思うケースは少なくありません。

ただ、親が家を出たあと、誰も住まない家を空き家として放置するのは、以下のようなリスクがあるためおすすめできません。

• 維持管理費、固定資産税がかかり続ける
• 建物が傷み、古くなって資産価値が下がる
• 事故や事件のリスクがある
• 近所や隣地の方に雑草や不法投棄、防犯面で迷惑をかけてしまう

誰も住んでいない家でも固定資産税は毎年かかりますし、空き家をボロボロのまま放置することは許されないので、適切に管理するための維持管理費も発生します。

誰も住んでいないと家は傷みやすく、かつ、築年数が経つほど資産価値が下がり、いざ売ろう！ としたときに、価格が安くなってしまいます。

また、人の気配のない空き家ではごみの不法投棄や不審者の出入り、放火、損壊して通行人にケガをさせるなど、さまざまな事故や事件のリスクも高くなってしまいます。

そのため、実家が空き家になる・なった場合は、できるだけ早い段階で対応できるよう、事前に活用方法や処分方法を検討しておく必要があるでしょう。

次のブロックでは、実家を売却するタイミングについて大きく分けて①相続前 ②相続後 の2つのパターンについて解説していきます。

実家を売却するタイミング①相続前

相続前の売却とは、家の所有者である親が健在のうちに売却する方法です。

入院や施設入居で、もう家には戻る予定がないというケースもあるでしょう。

相続前に売却するメリット・デメリットは以下のようなものです。

【メリット】

• 所有者本人の希望を尊重できる
• 本人が健在なので手続きがスムーズである
• 売却金を老後資金や医療費、施設入居費などにあてられる
• 実家の維持管理費や固定資産税がなくなる
• 譲渡所得税の軽減特例を適用できる（3,000万円の特例、条件あり）

【デメリット】

• 思い入れのある自宅を手放すことになる
• 住む場所を確保する必要がある

自宅の売却は以下のような流れで進められます。

1. 引っ越し先を準備する
2. 不動産会社へ売却を依頼する
3. 買い手を探す
4. 不動産売買契約を結ぶ
5. 決済・引き渡しを行う
6. 確定申告・譲渡所得税を納付する

一般的な不動産売却の流れと同じですが、自宅を売却したあとに親が住む場所を確保する必要があります。

実家を売却するタイミング②相続後

もう一つのパターンは、親が亡くなり、実家を相続してから売却するケースです。

こちらもまずはメリットとデメリットを確認しましょう。

【メリット】

• 同じ価値分の現金で相続するよりも家を相続したほうが相続税が安い
• 売却金を相続税にあてられる

【デメリット】

• 遺言がないともめる可能性がある
• 相続人全員の同意が必要で手続きに手間と時間がかかる
• 売却が終わるまで固定資産税などの維持費がかかる
• 不動産市場の状況によっては、実家の市場価値が変動し、売却時に期待した額が得られない可能性があります

親が亡くなってからの売却では、実家を相続してから売却するという流れになります。

一般的な流れは以下の通りです。

1. 遺言や遺産分割協議により相続の内容や分割方法を決める
2. 不動産の名義変更をする
3. 不動産会社へ売却を依頼する
4. 買い手を探す
5. 不動産売買契約を結ぶ
6. 決済・引き渡しを行う
7. 確定申告・譲渡所得税の納付、相続税の申告・納付する

不動産の売却は名義人しかできませんので、相続人全員の同意のもとで相続内容を決定し名義を相続人に変更します。

複数の相続人で共有・登記することも可能ですが、その場合は売却手続きに関しても名義人全員の同意が必要となります。

また、遺産の総額が基礎控除額を超える場合は相続税の申告・納付が必要です。

相続税の申告・納付は、相続開始の翌日から10カ月以内が期限で、確定申告とはタイミングが異なるので注意しましょう。

実家の売却のタイミングはメリット・デメリットを比較して検討しよう

実家の売却を進める際、売却するタイミングを大別すると ①親が健在である状況で相続前、②親が亡くなって相続後 の2パターンがあります。

相続前の売却は、所有者本人が健在なので一般的な売却の流れでスムーズに進められます。

また、親御さんの認知症などが発症する前に売却ができれば、余裕ある終活となり、子供に迷惑をかけないという意味でスムーズな結果にすることが可能です。

親が亡くなったあとの売却だと、相続後の売却となります。

遺言や遺産分割協議により相続・分割方法を決定した上で不動産の名義変更をし、売却の手続きに進みます。

同じ価値の現金を相続するより不動産を相続したほうが相続税は安くなりますが、相続の手続きに手間や時間がかかることがデメリット。

相続税の申告・納税が必要な場合にも注意してくださいね。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください！