認知症になったら不動産売却は可能？売却方法や注意点を解説

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

認知症になった場合、財産の管理や処分は適切にできるのか不安になりますよね。

実は、認知症などで「適切な判断ができない」と診断された場合は、不動産売却はできません。

しかし、成年後見制度や家族信託制度などを利用して、売却する方法もあるので安心してくださいね。

今回のコラムでは、認知症になった場合の不動産売却の方法を解説します。

知っておきたい制度や注意点もお伝えしますので、「終活で身の周りの整理をしたい」という方や、「高齢の親の財産管理について考えなくては」という方はぜひご覧くださいね。

認知症になっても不動産売却はできる？

認知症とは、脳の機能低下によって判断力や記憶力が低下し、社会生活に支障をきたしている状態のことです。

重度の認知症になり、「意思能力（判断能力）なし」と診断されると、契約行為である不動産売却はできません。

意思能力がない（正しい判断ができない）人が結んだ契約は無効になることが、法律で定められています。

「では、代理人を立てて代わりに売却をしてもらおう」と考えるかもしれませんが、認知症になってからではこれも難しいです。

なぜなら、代理人を立てることも「委任契約」という契約に基づく行為のため、意思能力がない人は委任契約を結べないからです。

ただし、ひと言に認知症といっても、症状や状態の程度には幅があり、軽度の認知症ではあるけれど意思能力に問題がないと診断されているなら不動産売却は可能です。

同様に、要介護認定を受けた場合も意思能力に問題がなければ、不動産売却には影響はありません。

意思能力（判断力）は問題ないが、高齢や病気で自分が契約に出向くのは難しいという場合は、代理人を立てて不動産売却を進めることもできますよ。

不動産売却を代理人に委任する方法や流れはこちらのコラムで詳しくご紹介していますので、ぜひご覧ください。

不動産売却手続きを代理人に依頼する委任状とは？必要となるケースや書き方、注意点を知ろう

認知症の場合は成年後見制度で不動産売却が可能！

認知症で意思能力がない人は不動産売却ができませんが、その場合は「成年後見制度」を利用することで売却可能です！

成年後見制度とは、意思能力が十分ではない人の代わりに成年後見人が契約などの法律行為を行う制度です。

本人の利益保護を目的とした制度で、法律行為やその他の意思決定を本人の代わりに行い、本人の支援をします。

家庭裁判所が後見人を選ぶ「法定後見人制度」と、本人が意思能力のあるうちに後見人を選んでおく「任意後見人制度」の2種類があります。

法定後見人になれるのは、親族のほか、弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門家です。

任意後見人は、本人が事前に決めて公正証書を作成して任意後見人契約を結んでおきます。

法定後見人は、家庭裁判所に申し立てを行い、選任されて決定。

任意後見人は事前に公正証書で契約を結んでおき、本人の意思能力が不十分になったとき、家庭裁判所へ申し立てをすることでその効力が発動します。

こうして監護権を得た後見人は、本人に代わって不動産売却が可能になります。

成年後見人制度のメリットと注意点

成年後見人制度のメリットは、認知症で意思能力のない人に代わって不動産売却ができることです。

例えば、認知症になって施設に入った親の代わりに、成年後見人が親の自宅を売却できれば、まとまった売却金を得て、医療費や施設の入居費用にあてることができます。

不動産を処分することで、不動産の維持管理費や固定資産税などの負担もなくすことができるでしょう。

ただし、成年後見人制度を利用するには、手間と時間、そして費用がかかる点に注意を。

成年後見人の申し立てから選任までにかかる費用は以下の通りです。

• 申立手数料（収入印紙）：800～2,400円分
• 登記手数料（収入印紙）：2,600円分
• 郵送料（切手）：4,417円分または5,674円分
• 鑑定料：5～10万円程度（意思能力確認のために必要な場合）

また、家族以外が後見人になった場合、後見人への報酬が発生するケースもあります。

基本報酬は月額2～6万円程度が目安で、本人が亡くなるまで継続します。

なお、成年後見制度は本人を支援するための制度ですから、不動産を極端に安く売却するなど、本人に不利益のある行為は行えません。

また、自宅の売却は家庭裁判所の許可が必要です。

認知症が軽度の場合の不動産売却には家族信託という方法も

認知症が軽度で意思能力（判断力）がある状態のうちに、家族信託契約を結んでおく方法もあります。

家族信託とは、自分の老後に備えて、信頼できる家族に自分の財産の管理や運用を任せる制度です。

事前に契約を結んでおくところが任意後見人と似ていますが、家庭裁判所への申し立てが不要なこと、報酬は発生しない点などが異なり、これがメリットでもあります。

家族信託は財産の管理・運用を目的とする制度なので、財産の管理方法も柔軟に検討でき、契約で定めた範囲内であれば投資などの積極的な運用も可能です。

ただし、家族信託でも不動産を信託内容に入れる場合は名義変更が必要、金銭を管理するための信託口座を作るなら公正証書の作成が必要となります。

これらの手続きには手間や費用がかかりますし、手続きを司法書士などの専門家に依頼すると報酬の支払いも発生します。

また、家族信託は新しい制度のため、詳しい専門家がまだ少ない点にも注意したいところです。

認知症だと不動産売却できない！成年後見人制度や家族信託を活用しよう

認知症で意思能力（判断力）がないと診断されると、法律行為である不動産売買契約が行えず、不動産売却はできません。

そのような場合で不動産売却をするには、成年後見人制度を利用する必要があります。

成年後見人制度とは、意思能力が不十分な人に代わって契約などの法律行為を行える制度です。

成年後見人制度を利用すれば、認知症の人の不動産を売却でき、不動産の維持管理費や税金の負担をなくしたり、売却金を医療費や介護費にあてられます。

ただし、家庭裁判所への申立が必要で、選任までには手間と時間、費用がかかることがデメリット。

司法書士などの専門家が成年後見人に選任された場合など、報酬が発生するケースもあります。

本人の意思能力があるうちなら、家族信託という制度を利用する方法もあります。

家族信託は財産の管理や運用を目的とした制度で、信頼できる家族と事前に家族信託契約を結んでおくものです。

こちらは家庭裁判所への申し立てが不要なことや、投資など積極的な財産運用も可能な点がメリットです。

ただし、家族信託はまだ新しい制度のため、相談できる専門家が少ないことに注意が必要です。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください！