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離婚で不動産の名義変更は可能?その方法や費用をくわしく解説!

2020.12.25

こんにちは!「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

 

離婚時の財産分与で不動産を受け取ったときは、その後のトラブルを避けるためにも名義変更をしましょう。

不動産の名義変更だけなら、手続きは意外と簡単。

でも、住宅ローンが残っている不動産の名義変更はちょっと注意が必要です。

 

今回は、離婚による不動産の名義変更についてのお話です。

名義変更の方法や注意点、住宅ローンが残っているケースなども解説します。

ミニチュアの家と家族と離婚届

 

 

離婚で住んでいた家などの不動産を名義変更できる?注意点は?

結婚してから購入したマイホームは夫婦の共有財産。

離婚時の財産分与で、夫婦どちらかの一方が引き継いで住み続けるケースもあるでしょう。

そのような場合には、その後のトラブルを避けるためにも、引き継いだ人に名義変更をしておくことをおすすめします。

 

例えば妻が引き継いだ場合、夫の名義になっているものを妻名義に変える、夫婦の共有名義になっているものを妻の単独名義に書き変えるということです。

妻名義または共有名義の不動産を夫が引き継いだ場合も、夫への名義変更が必要です。

 

名義変更とは、所有権の移転登記をすることです。

そうしておくことで、登記簿に所有者として名前が記載され、不動産に対する権利を第3者へ主張できるようになります。

不動産の登記は不動産を売却したり相続したりする際に必要となるので、実態にあわせて必ず名義変更を行っておきましょう。

 

しかし、住宅ローンが残っている不動産では注意が必要。

住宅ローンが夫名義のまま、家の名義を妻にしたとしても、ローンの支払い債務は夫が負うことになります。

もしも夫がローンを支払わず、家が競売にかけられてしまったら、名義変更の有無にかかわらず、住んでいる家を失ってしまいます。

また、住宅ローンが残っている場合、ローン名義者と実際に住んでいる人が別であるということが起こり、トラブルの元となる可能性があります。

 

 

離婚による不動産の名義変更方法は?住宅ローンがある場合も解説

登記済証とミニチュアの家

不動産の名義変更は、不動産の住所を管轄する法務局で「所有権移転登記の手続き」をとることで行えます。

司法書士など法律の専門家に依頼してもいいですし、自分で手続きをすることも可能です。

不動産の名義変更自体はそう難しくはないのです。

 

しかし、住宅ローンが残っている家の場合はそう簡単にはいきません。

一般的に、不動産の名義と住宅ローンの名義は同じ人としていることがほとんどですが、不動産の名義(所有権)と、住宅ローンの名義(債務者)は別のものです。

 

住宅ローンが残った状態で不動産の名義を変更するためには、ローンを契約している金融機関の許諾を得る必要がありますが、変更はあまり現実的ではありません。

 

住宅ローンが残っているケースで、不動産の名義変更をするには以下の3つの方法があります。

 

【1】住宅ローンを新しい名義人が組み直す

ほとんどのケースでは不動産の名義人=住宅ローンの名義人となっているので、不動産の名義だけ変更というのはできません。

かといって、住宅ローンの名義を変更することもできません。

この場合は新しい名義人が新たに住宅ローンを組み、元の住宅ローンを完済することで、不動産の名義変更が可能になります。

 

ただし、住宅ローンを新たに借りるには、元のローン名義人と同等の収入が必要となります。

例えば専業主婦の妻が新たに住宅ローンを契約しようとしても、収入面の条件により審査が通らない可能性が大です。

 

 

【2】連帯債務や連帯保証人を変更する

夫婦のどちらかがローンの名義人、もう一方が連帯債務者や連帯保証人になっているケース。

離婚によって連帯保証人から抜けようとするならば、ほかの人に連帯保証人を代わってもらうことで可能となる場合があります。

ただし、連帯保証人はだれでもよいわけではなく、元の連帯保証人と同等の収入が必要です。

また、金融機関から連帯保証人の変更を断られる場合があることも知っておきましょう。

 

 

【3】共有名義を単独名義にする

住宅ローンが夫婦2人の共有名義になっていて、それを単独名義へ変更するケース。

残る1人に十分な収入や返済能力があると認められれば変更が可能です。

 

イエステーションでも離婚に絡む名義変更について相談を受けたことがあります。

それぞれの家庭によって状況が異なりますので、経験豊富な不動産業者への相談をおすすめします。

不安な点、不明な点などぜひご相談ください。

 

 

離婚で不動産の名義変更する際の必要書類や費用、流れ

不動産の名義変更手続きは、不動産の住所を管轄する法務局で行います。

 

以下の書類を準備しましょう。

  • 登記申請書
  • 不動産の登記事項証明書
  • 不動産の権利証(または登記識別情報)
  • 離婚協議書や財産分与協議書など登記原因証明情報
  • 固定資産評価証明書または課税明細
  • 離婚日の記載がある戸籍謄本

元の名義人の印鑑証明、実印と、新名義人の住民票、認印も必要です。

 

書類を準備したら、登記申請書に記入をし、登録免許税の納付とともに法務局へ提出します。

離婚の財産分与による所有権移転登記では、登録免許税は固定資産評価額の2%です。

 

書類の提出は持参のほか、郵送、オンラインによる電子申請も可能。

登録免許税の支払いは、郵送の場合は収入印紙を同封、オンラインの場合は電子納付や収入印紙の送付で対応します。

 

 

離婚による不動産の名義変更は住宅ローン残債があるケースに注意

離婚による財産分与で不動産を引き継いだ時には、実態に合わせて不動産の名義変更をしましょう。

不動産の所有権移転登記をしていないと、第3者に対して所有権を主張できません。

 

住宅ローンが残っている不動産の場合は、少し話が複雑になります。

不動産の所有権名義と住宅ローンの名義は別ものですが、住宅ローンが残っている状態で所有権を変更するのは金融機関が許可してくれないからです。

 

その場合は住宅ローンについて、借り換えで別の住宅ローンを組む、別の連帯債務者や連帯保証人を立てる、共有名義を単独名義に変更するなどの対応を行い、不動産の名義変更をしましょう。

 

家庭によって状況や条件が異なりますので、ぜひ経験豊富な不動産会社へご相談ください。

 

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください!

 

 

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