不動産売却のヒント土地や建物のこと

建ぺい率や容積率がオーバーした家は売却可能?売却方法を解説!

2020.10.25

こんにちは!「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

 

不動産の売却を検討する際、必ず出てくる「建ぺい率」「容積率」という言葉。

建物は建ぺい率や容積率がオーバーしていると、建築基準違反に該当し、買い手がつかず売却できない場合も。

 

しかし、知識でカバーすることで建ぺい率・容積率オーバーの物件を売却するための方法があります!

 

今回は建ぺい率・容積率がオーバーしてしまった場合の不動産売却についてご紹介します。

建ぺい率と容積率のイメージと家の模型

 

 

建ぺい率・容積率とは?オーバーしている場合の例も

建ぺい率と容積率は一言でいうと「この土地には、このサイズまでの建物なら建築してもいい」という指標になるものです。

 

限度は都市計画によって決められていますが、立地条件や建物の形状からも変わってきます。

定められている建ぺい率と容積率については、各行政庁の都市計画課に問い合わせて確認しましょう。

 

それぞれについて詳しくご紹介します。

 

建ぺい率

建ぺい率は「土地面積に対して建物を建てることのできる面積のこと」をいい、これを「建築面積」と呼びます。

 

例えば、土地の面積が100㎡で、建ぺい率が60%の場合は

土地面積100㎡×建ぺい率60%=建築面積60㎡

となり、その土地の建築面積は60㎡となります。

 

これは100㎡の土地に住宅を建てようと思った場合、建ぺい率が60%で制限されている土地だとしたら、建築面積が60㎡以内になるように建築しなくてはいけないということを意味しています。

 

容積率

容積率は「敷地面積に対して、どれだけの床面積の建物を建てられるのか?」を示し、これを「総床面積」と呼びます。

「容積」は、あくまでも「1階、2階、3階の床面積の合計」といったように、土地の面積に対する建物全体の総床面積の割合を示しています。

 

例えば土地の面積が100㎡で建ぺい率が40%、容積率が120%の場合は、

土地の面積100㎡×建ぺい率40%=建築面積40㎡

土地の面積100㎡×容積率120%=総床面積120㎡

総床面積120㎡に対して建物の面積40㎡ということは、その土地にはワンフロア40㎡の広さの3階建ての建物が建てられるということになります。

 

 

建ぺい率・容積率がオーバーしている例

建ぺい率・容積率がオーバーしている物件は、オーバーした経緯によって「既存不適格物件」と「違反建築物」の2種類に分けられます。

 

 

既存不適格物件

建築した当時は法律で定められた基準を満たしていたものの、法改正などによって現在の法律で定められている基準を満たさなくなった建築物のことを指します。

(例)

  • 建築後の法改正で建ぺい率・容積率の制限数値が下げられた
  • 建築後に用途地域の見直しで建ぺい率・容積率の制限が厳しくなった
  • 建築後に都市計画事業の施行により、敷地の一部を収容したことで敷地面積が減少した

 

 

違反建築物

建築した時点で現行の法律(建築基準法や都市計画法、そのほか各自治体で定められた条例など)で定められた基準を満たしていない物件を指します。

(例)

  • 新築時に完了検査を受けず、違反建築物であることに気づかなかった
  • 確認申請を提出したあとで計画を大きく変更して建築された
  • 建築確認申請が必要な規模の増改築で申請を行わなかった

 

建ぺい率と容積率をオーバーしている物件でも、「違反建築物」はその名の通り法律違反の物件。

それに対し「既存不適格物件」は建てられた当時は適法であったものの、後に建築基準法や指定の改定などで、現状の基準に適合しなくなった物件です。

そのため、法律違反ではありません。

 

 

建ぺい率や容積率がオーバーしている場合も売却できる?

違反で制限をオーバーしている場合ほぼ売却は難しいですが、「既存不適格物件」であることを証明できれば売却可能です。

売却利益が出にくい建ぺい率・容積率がオーバーしている物件ですが、違反建築物だったとしても適法にする方法、既存不適格物件でも通常の価格で売却する方法があります。

 

減築する

減築をして住宅の建築面積の一部や階数を減らすことで、合法の建築物に戻す方法があります。

減築リフォームをすることで固定資産税が安くなったり、部屋に開放感が生まれたりとさまざまなメリットもありますよ。

 

買取業者に買取を依頼する

どうしても売却利益が出にくい既存不適格物件ですが、住むうえでの問題がない物件は立地によって買い取ってくれる業者も。

業者に頼むことで適正な売却益を得ることができる場合もあります。

 

 

再調査で建ぺい率や容積率のオーバーを覆せる可能性も!

住宅模型をルーペで覗く作業服の男性

既存不適格物件の場合でも、下記に該当する際は現行の法令に適合している可能性もありますので、ぜひ再調査を行いましょう。

 

建ぺい率に算入しなくていい部分を登記していた

稀にですが、建築面積に含める必要がない箇所を登記していることがあります。

それぞれ条件はありますが、出窓や軒、庇、バルコニーなどは建築面積に含める必要がありません。

 

土地測量時のずれ

現在、格段に測量の精密さは上がっています。

そのため購入・登記した時期が昔の場合は、測量に誤差があって実際よりも狭くなっているケースも。

測量技術の差により、再度測量することで土地面積が広くなる可能性もあります。

 

用途地域等の見直しがあった

建ぺい率と容積率は用途地域ごとに上限が定められていますが、これらの上限は度々見直しが行われており、緩和されることもあります。

緩和により上限内となり、適合となる可能性もあります。

各行政庁の都市計画課で確認してみましょう。

 

法定床面積と混同していた

容積率を算出するときに使われる床面積は「容積対象床面積」と呼ばれます。

これは建築確認申請書に記載された床面積とは異なるものです。

再調査することで、本来は不算入だったところまで容積対象床面積に含めていたことが判明するかもしれません。

そうなれば、容積率は下がり、適合となる可能性もあります。

 

 

建ぺい率・容積率オーバーの物件でも、売却できる可能性も

どうしても売却益が出にくい建ぺい率・容積率がオーバーしている物件。

減築リフォームや買取業者へ依頼することで通常の価格で売却できたり、再調査をすることで適合になる可能性もあります。

 

家や土地を売りたいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際は、イエステーションへお任せください!

以前にはお客様から増築により建ぺい率がオーバーしてしまったため、土地売却の査定金額が安くなるといわれたという相談を受けたことも。

建ぺい率や容積率といった複雑な不動産にまつわる疑問も、一般の方にわかりやすく、そしてお客様の不動産売却をできるだけ良い条件で売却できるよう正しい姿勢で対応いたします。

ぜひ不動産売却のプロにご相談ください。

 

 

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