不動産売却のメリットとデメリットとは？リスクと対策も解説！

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

不動産売却は大きなお金が動く取引ですし、不動産という資産を手放すことになるので、初めて売却される方には不安や疑問もあるかと思います。

そこで今回のコラムでは不動産売却のメリットとデメリットについて解説します。

不動産売却の一般的なメリット・デメリットをあらためて確認して、疑問や心配を解消してあなたにとって最適な決断ができるようにお手伝いします！

不動産売却で発生しがちなトラブルやリスクについても、対処法とあわせてご紹介します。

不動産売却のメリット

まずは不動産を売却するメリットを確認しましょう！

一般的な不動産売却のメリットは大きく分類して以下の3点です。

まとまった現金収入になる

不動産を売却すると、売却金としてまとまった現金になるのは大きなメリット。

売却のタイミングが良ければ、購入時よりも高額で売れて利益が出ることもあるでしょう。

当たり前ですが、いくら資産価値のある不動産でも、所有しているだけでは用途は限定されます。

売却すれば現金という形で使えるようになるため、生活費や老後資金、子どもの学費、マイホームの買い換え資金、借金返済、資金運用の元手などに使うことも可能です。

相続がある場合は、現金のほうが分割しやすく、トラブルを防いでスムーズに相続の話し合いが進められるというメリットもあります。

住宅ローンがなくなる

不動産の売却時には住宅ローンを完済することになります。

そのため、不動産売却によって月々のローン返済から解放され、経済的にも精神的にも身軽に。

繰り上げ返済によって、銀行に支払っていた保証料や火災保険料が戻ってくるケースもあります。

また、住宅ローン金利は、日銀のマイナス金利政策の影響だけでなく、銀行間の住宅ローン獲得競争の激しさもあり、過去最低水準で推移しています。

一方で、世界的な金利上昇を受けて、全期間固定金利が上昇し始めただけでなく、日銀の金融政策の変更等により、将来的に住宅ローン金利が上昇する局面も出てきそうです。

そういった将来的な金利上昇リスクを回避し、余計な利息負担の軽減が図れるメリットも大きいと思われます。

維持費や税金などの負担がなくなる

不動産を所有していると固定資産税や都市計画税がかかります。

また、住んでいる・住んでいないに関わらず維持管理のための修繕費などがかかり、マンションの場合は月々の管理費や修繕積立金などの支払いも必要です。

不動産を手放すことで、こういった定期的にかかる費用の負担がなくなります。

特に、現在住んでいない、活用していない、これからも活用する予定がないという不動産の場合は、手放すのが早いほどメリットが大きいでしょう。

また、最近は、「空き家問題」として注目を浴びております。

空家の管理にも手間とストレスがかかるものです。

隣近所から枝木の越境や除草クレーム等を受けないよう、注意していかねばいけない時代になりました。

不動産売却のデメリット

続いて、不動産売却によるデメリットを紹介します。

デメリットとして考えられるのは大きく分けて以下の3点です。

売却に時間と費用がかかる

不動産売却にかかる期間は平均して3～6カ月といわれています。

もちろん物件や条件によっても大きな差があり、すぐに売れるケースもあれば、1年以上も売れないというケースも。

不動産がなかなか売れないのは大きなストレスと不安を抱えることになりますし、いつまでに売りたいという期間が決まっている場合には、期間内に売り切るために思った以上に安く売らざるを得ないこともあるでしょう。

また、不動産売却では仲介手数料、印紙税、登録免許税のほか、利益が出た場合は譲渡所得税、必要に応じてハウスクリーニング費用や解体工事費用、整地費用といった費用がかかります。

売却金が入る前に準備しなくてはいけない費用も多く、売却金が入ったものの思っていたほど現金が手元に残らなかったというケースも少なくないでしょう。

資産を手放すことになる

不動産は資産ですので、必要に応じて担保に入れて銀行から融資を受けたり、賃貸物件として賃貸収入を得たりすることもできます。

しかし、不動産を売却してしまうと、そのような機会はなくなります。

また、不動産は大きな資産であると同時に、マイホームなら思い入れのある我が家です。

新たな生活のためといった理由があったとしても、マイホームを手放すのは寂しいものですよね。

住み替えでの売却の場合は、売却と新居購入のタイミングがうまくいかないと仮住まいなどに費用がかかってしまうこともあるでしょう。

不動産を利用した節税ができなくなる

先ほど「相続では不動産よりも現金のほうが分配しやすい」ことをご紹介しましたが、実は現金で相続するよりも不動産のまま相続するほうが、課税評価額の関係で相続税の節税になるケースもあります。

不動産を相続する場合には「相続税評価額」で不動産の価値を計算するのですが、これは実際の売却額よりも低く評価されることが多いからです。

不動産を売却してしまうことで、このような節税対策ができなくなってしまうこともデメリットとして考えられます。

不動産売却のリスクと対策も確認

不動産売却で失敗やトラブルが起こりやすい点について、そのリスクと対策についてお伝えします。

不動産売却は大きな金額の取引となるので、起こりうるトラブルとその対策はできるだけ事前に知っておき、スムーズな不動産売却を目指しましょう！

不動産会社選び

不動産売却が成功するかどうかは、依頼する不動産会社の販売力にかかっています。

売却したい不動産の種類や特徴、エリアなどに応じて、同じような条件の物件の売却に強い、実績が多い不動産会社を選びましょう。

不動産会社の選び方については「不動産売却をするならどこがいい？見るべき点や大手・中小の違いも」でも詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。

また、不動産会社との媒介契約の結び方には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

このうち、専任媒介契約、専属専任媒介契約は、不動産会社による「囲い込み」を受けてしまう可能性があるので注意を。

囲い込みとは、1つの不動産会社が売却と購入の両方について仲介を担当して両方から仲介手数料を受ける（両手仲介）ために、自社以外からの問い合わせを排除するというものです。

囲い込みを受けると売却機会が減ってしまい、売却がスムーズに進みません。

このようなトラブルを防ぐためにも、不動産会社は実績や販売力、対応などをしっかりチェックして慎重に選ぶようにしましょう。

売り出し価格設定

不動産は少しでも高く売りたいものですが、適切な売り出し価格を設定できないと売却が長引き、かえって思ったよりも安く売却することになってしまうケースもあります。

売却が長引くと「ネガティブな理由があって売れないのではないか」という印象を持たれてしまい、売り切るために思い切った値下げが必要になってしまうからです。

売り出し価格は、物件の資産価値や状態に加え、タイミングや周りの物件の価格なども考慮して決定されます。

適切な価格を設定できるのは不動産会社の力量の一つ。

不動産査定では価格だけではなくその根拠も確認して不動産会社を選び、売り出し価格を決定しましょう。

最近は「一括査定サイト」で、売却予定物件を予め査定してもらうサービスを利用する方も増えています。

注意すべき点は、どの不動産業者も売却物件を受託したいがために高く査定する不動産業者が多いことです。

意識的に高くした査定価格でそのまま売却できると思わないほうがよろしいと思います。

念のためお伝えしておきます。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、契約時点で説明のなかった不具合や欠陥にあとから気付いた場合、売主がその責任を負うというものです。

不具合や欠陥を隠して売却した場合はもちろんですが、売主も知らなかった不具合が売却後に発見された場合も同じで、売主の責任の範囲は大きいです。

契約不適合責任の対象となった場合は、買主から不具合の補修費用や損害賠償、契約解除を求められる場合もあります。

契約不適合責任のリスクを抑えるためには、物件の状況をしっかり確認し、不具合や欠陥がある場合は小さなものでも細かく伝えるようにしましょう。

必要に応じて、補修費用の見積もり等も予め取得しておくと、いざ買主から指摘を受けた場合でも落ち着いて対応できるでしょう。

また、「契約不適合責任」に関する条文や特約事項の記載方法は入念に確認しておく事も大切です。

ホームインスペクション（住宅診断）で、専門家に不動産の状態を確認してもらうのも有効な方法です。

契約不適合責任については「契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは？わかりやすく内容や注意点を解説」のコラムでも詳しくご紹介しています。

不動産売却のメリット・デメリットを知って不安を解消！

不動産売却の主なメリットはまとまった現金収入になる、住宅ローンがなくなる、維持費や税金の負担がなくなるという点。

主なデメリットは売却には時間と費用がかかる、資産を手放すことになる、不動産を利用した節税ができなくなる点です。

また、不動産会社選びや売り出し価格設定で失敗したり、売却後に契約不適合責任トラブルになったりするリスクにも注意を。

事前にしっかり情報を収集して知識をつけ、不安や疑問を解消して適切な判断をしていきましょう。

初めての不動産売却は、どうしても不安やデメリットばかりに目が行きがちですが、活用のない不動産なら早めの売却が吉！

信頼できる不動産会社とできるだけ損のない売却を叶えましょう。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください！