不動産売却みんなのQ&A

回答【No.353】

不動産売却相談室にご相談頂き有難うございます。

相談室担当　奥村が回答いたします。

1992年に借地借家法が施行されました。1992年8月1日以前からある借地権は

旧「借地法」が引続き適用になります。この借地権を「旧法借地権」と言います。

お客様の借地もおそらくこれに該当します。

3年後に借地の更新時期がきます。

その際の更新料はいくら位だろうか？

実は、更新料の支払い基準はありません。

過去の慣例実績に基づきご説明します。

地主側からは、概ね借地権価格の10％が希望です。

借地人側からは、概ね借地権価格の5％を希望です。

結果地主様と借地人様の話合いで決められているようです。

それでは「更新料」は更新時に支払う必要があるのでしょうか？

借地契約書に更新料の支払う特約があれば契約に基づき支払わなくては

なりません。

特約に、特に定めが無い場合は、更新料の支払う法的根拠はありません。

（Ｓ51,10,1最高裁判時835号）

更新料の支払う根拠が無い旨判例がでています。

但し、法定更新期間内に建物の建替え又は増改築される場合地主より建替え承諾を得られない事が考えられます。

更新料支払う法的根拠はありませんが建替え時に備え、地主に気持ちよく建替え承諾頂くには、

更新期間に建替承諾料と更新料含め地主と話合いをされるのが

賢明ではないでしょうか？

更新期間についてご説明します。

旧借地権の場合、堅固な建物の場合　　30年

（石造、レンガ造、土造、コンクリート造、ブロック造等）

非堅固な建物の場合　20年

（木造など）

これより短い期間で定めた場合は「定めのない期間」になります。

定めのない期間は下記になります。

堅固な建物の場合　　　　60年

非堅固な建物の場合　　　30年

＊「期間の定めがない」場合でも無期限というわけではありません。

新法借地権の期間

更新1回目　20年

更新2回目　10年

期間の延長は当事者間の話合いで決められます。

旧借地法の建物が朽廃（老朽化で使用できない状態になった場合）

存続期間に定めがある場合　　　借地権は消滅しません

存続期間に定めがない場合　　　借地権は消滅します

建物が滅失した場合　　　　　　第三者に対抗借地権の効力を対抗出来ない

以上お客様の事情に合わせ地主様と話合いをしてください。

決して地主様と「けんか」をしないでください。

長い年月では借主が不利になる傾向です。

以上参考に地主様と交渉してください。