住み替えの際の不動産会社の選び方手続きについて

お問合わせ内容【No.257】
 

戸建の売却をしてマンションへの住み替えを考えております。
出来ればスムーズに住み替えまで完了出来ればと思ってます。
インターネットを見ていると同じ家を複数の不動産会社で売っていたり、
1社だけだったりというのを見かけますが、私どもの場合、
1社に任せた方がいいのか、複数社に任せた方がいいのか教えてください。


公開日時 : 2016年12月21日
カテゴリー : 住み替え

回答【No.257】
 

お問い合わせありがとうございます。
まずは、結論から申し上げますとお客様の場合は、1社に任せた方がベストです。

理由は、1点 ・住み替えである点です。

住み替えにより、現在ローンを組んでいるか否か、次購入される物件のローンを組むか否かにより進め方が複雑になるからです。

1社が売却、購入全てを把握しているのでスムーズに進みます。

ただし、査定は複数社に依頼いただき、ご自宅の査定価格を把握下さい。


その中で信頼できる会社、担当者をお選び下さい。 簡単な流れを記載しておきます。


【売却】

まず売却される物件についてですが、購入時は、住宅ローンでの購入ですか。

①住宅ローンの場合 売却金額から諸費用を引いた金額が、住宅ローンの残りより少なかった場合は、
自己資金でまかなうかもしくは、購入される物件の住宅ローンに組み込んでしまうかどちらかが必要になります。
その為、まずは査定をしていただき、売却金額を把握しましょう。
住宅ローンより多い場合は、手元に残るので自己資金として貯金しておくか、次に購入される物件の頭金、
家具購入等に充てていただく事が出来ます。

②現金購入の場合 売却時に諸費用を引いた金額が、手元に残ることになります。
それを元手に次の物件を購入する方がほとんどかと思われますが、
そうなると【売却】して【購入】する流れになります。

【売却】→【購入】 一般的にはこの流れになります。

【売却】して手元に売買代金が入り、そのお金で【購入】する必要があります。
①②どちらの場合もそうですが、【売却】をする際、一般的には、空家の状態で
そのご自宅を購入される方に売買代金と引き換えに名義を買主様に変え、鍵を渡します。


しかし、住み替えの場合、2つ方法があります。

①賃貸に一度引っ越す
次に購入される家を新築される場合には、基本的にはこれを行っていただきます。
敷金、礼金、前家賃等お金が余計にかかってしまいますが、次を新築される場合は、仕方ありません。

②引渡から1週間程度、次の買主様から『借りる』
正確に言うと借りる訳ではなく、引渡を猶予してもらいます。
売買代金を受領して、買主様に名義が変わりますが、次に購入する物件の引渡→引越しをするまでの間、鍵は渡さずにそのまま住み続けます。 もちろん、その間の水道代、下水道代、固定資産税等の料金は、日割り計算にて発生しますが、賃貸を借りるよりは断然安くすみます。


この場合、1点気を付けることがあります。
猶予してもらっている間に万が一の事が起こった場合です。
「危険負担」と呼ばれるものです。
万が一の事が起こった場合、売主様の責任になります。
火事等は当然借りている売主様に責任があります。
天災地変その他の不可抗力または売主様の故意または過失により、本物件の全部または一部が滅失もしくは毀損した場合、その損失も売主様の負担になります。

そこだけはご了承下さい。


先に述べた逆のパターンです。

【購入】→【売却】 逆に【購入】してから【売却】する流れをご説明します。

次に購入される物件に売却する物件で組んでいるローンの残りの資金不足分を購入する住宅ローンに組み込む際には、このような流れになります。

先に購入する物件の引渡を行い、同日に売却する物件の引渡まで行います。
この場合も次の物件には、まだ住んでいませんので先に述べた引渡の猶予を行います。
もちろん現金で購入されたご自宅を売却して、現金で購入される場合には、
通常通り、引き渡しをして、引っ越しが終わってから売却するご自宅の引き渡しという流れになります。


少し脱線してしまいますが、【税金】の件でお話をしたいと思います。
今のご自宅を購入してから売却する際に利益が出た時に税金を払う必要があります。
所有期間にもよりますが、利益に対して約20%or約39%の税金を支払う必要があります。
しかし、居住していれば、利益が3000万円以内であれば、税金は、かかりません。

その場合、一つだけ気を付けていただく点があります。
もし利益が出て、上記の居住用財産の3000万円控除を使い、同じ年に次の購入する物件を住宅ローンで購入した場合、住宅ローン控除(一定期間税金が戻ってきますという制度)が使えませんのでご注意下さい。
(※他に条件がありますが、ここでは省略させていただきます。)
詳細は、近くの税務署等に確認する事をおすすめいたします。


話を元に戻しますと、 今のご自宅を住宅ローンにて購入しているか否か、
次に購入する物件を住宅ローンにて資金調達するか否か、
もしくは、引渡の猶予、危険負担といったものが付いてくるので全てを把握していれば、予測もつきます。
売却する際、任せる不動産会社とは、上記のような綿密な打ち合わせが必要です。
もし、複数社に任せるのであれば、その複数社全てにこの綿密な打ち合わせをしてから売却をスタートする必要があり、担当によっては、合う合わない、業界経験が短い長い、リスクの把握等その全てを理解しているのかどうか分かりません。 また、進め方にも複数社であれば違った方向性の会社もあります。
それに全て対応する必要があります。かなりの労力です。
それほど住み替えは難しいと分かっていただければ幸いです。


最後になりましたが、今回のような住み替えの場合は、
1社にお任せいただく事がベストな選択です。
お問い合わせいただきありがとうございました。

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