瑕疵担保責任

お問合わせ内容【No.322】

今回中古マンションを売却しまして、

引渡しが終わりました。ところが1カ月後に買主が

給湯器が作動しない旨連絡が入りました。

契約前買主立会の上作動確認した時は

正常に点火していました。

買主は売主の責任で直して欲しいと要望

があります。

当方で修理する義務がありますでしょうか?

中立の立場で解決方法を教えてください。

公開日時 : 2017年04月12日
カテゴリー : 不動産売買契約に関すること

回答【No.322】

不動産売却相談室にご相談頂き有難うございます。

相談室担当 奥村が回答いたします。

突然な買主の申出に困惑されたと思います。

今回の場合は法的には瑕疵担保責任といいます。

瑕疵担保責任の損害賠償は、民法570条では買主は不具合を知ってから

1年以内に売主に対して請求を認めています。

但し、この規定では、例えば、引渡し後5年後に知り1年以内に損害賠償(物件引渡し後6年後)が

出来ることになり売主が不利(売却代金を消費してしまい賠償出来ない事が考えられます)になります。

このような問題を解決するため宅地建物の実務では瑕疵担保条項を設けて売主、買主契約時に話合い

で取り決めています。

今回の不動産売買契約書に

瑕疵担保責任条項はありませんか。

瑕疵担保責任条項とは売主が引渡し後物件に瑕疵

(物件に問題キズが有った場合)が有った場合だれが修理

費用等を負担するか取り決めする規定です。

通常は引き渡し後1カ月程度で取り決めされるケースが多いようです。場合によっては

瑕疵担保保証しない契約もあります。

今一度不動産売買契約書契約書をご確認ください。

2カ月となっていれば今回はお客様が負担しなければ

なりません。

瑕疵担保責任しない場合は修理する必要はありません。

2カ月となっていても契約前給湯器が作動してない事を契約前に買主が

知っていた場合は免責になります。

但し、この場合、売主は、買主が作動しないことを事前に知っていたことを

証明しなければなりません。

以上ご理解いただきましたでしょうか。

通常は契約時契約内容を仲介業者が買主、売主に説明しますが

ご記憶ありませんか?

なお、瑕疵担保責任条項が不動産契約書に記載されていない

場合は民法570条が適用されます。

不動産売買契約にはリスクがあります。

売買契約書の内容を理解して契約されることをお勧めします。

分からない事は契約時仲介不動産会社にに納得されるまで質問されることが重要です。

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